Информация » Мой дом-полезная информация » Регламент прав и обязанностей собственников и нанимателей жилых помещений МКД


Регламент прав и обязанностей собственников и нанимателей жилых помещений в соответствии с Жилищным кодексом

Бремя расходов собственников помещений в многоквартирном доме


 Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны:
а) содержать свое помещение (ремонтировать и проч.);
б) участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества этого дома (ст. 158 ЖК РФ).
в) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг.
Оплата собственниками помещений за жилищно-коммунальные услуги после выбора управляющей организации  многоквартирным домом?
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги производится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем  на основании платежных документов в кассу ООО «КЖЭК»Горский».


Статьями 41, 43 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, которые несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Таким образом, оплачивать стоимость электроламп в коммунальной квартире в местах общего пользования обязаны все собственники комнат в такой коммунальной квартире.
 Отличие собственника квартиры от нанимателя


Права и обязанности собственников и нанимателей жилого помещения регламентируются ст. ЗО и ст.67 ЖК РФ.

Согласно п.1 ст. ЗО ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Кроме того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме.
Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ).
Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено законом, она становится муниципальной собственностью.
Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, в отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведение с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя неприватизированной квартиры любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма именно с ним. В приватизированной квартире после смерти собственника часто возникают очень сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.
В неприватизированной квартире расходы по ее капремонту ложатся на муниципалитет.

Бремя расходов содержания общего имущества многоквартирного жилого дома полностью возлагается на собственников многоквартирного дома.


К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведенный супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том случае, если другой супруг – собственник. В неприватизированной квартире бывший член семьи нанимателя, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде.
Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается по рыночной цене, если не оговорено иное (например, предоставление жилого помещения взамен). Процедура выкупа и оценки могут затягиваться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть предоставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владеет.

 
Непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма 
 В соответствии с частью 4 статьи 69ЖК, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Также временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечёт за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
  Бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание только на основании части 3 ст.83 ЖК в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.
 Регистрация  ребенка, если родители в разводе, живут в разных местах и родственники против прописки
 По действующему законодательству местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей. Если родители вместе не живут, место жительства ребенка определяется местожительством того из родителей, с которым он постоянно находится.
Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания родителей производится независимо от согласия следующих лиц:
• нанимателей и всех совместно проживающих с ними совершеннолетних граждан собственников жилых помещений;  
• правлений жилищных кооперативов.
Так что идите в паспортный стол и прописывайте (регистрируйте) ребенка по месту своего жительства.
Оплата жильцов текущего и капитального ремонта не приватизированных квартир 
В соответствии со ст.154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за коммунальные услуги.
3) а также, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

 
Права квартиросъемщика муниципального жилья и прописка его в этом жилье

Согласно ЖК РФ наниматель жилого помещения имеет право вселять (прописывать) членов семьи нанимателя (к которым относятся супруг, родители, дети) и других лиц в качестве членов семьи, но при этом общая площадь на одного члена семьи не должна стать ниже социальной нормы, а именно 6 кв. метров на человека. В соответствии с ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе право с согласия всех совместно проживающих членов семьи приобрести это помещение в собственность (приватизировать). 
Жилые помещения приватизируются в общую долевую или в совместную собственность.
Оплата капитального ремонта общего имущества, если квартира проживания является муниципальной
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. 
По договору социального найма и на основании пп.2 п.2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Таким образом, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. 
  В случае наличия задолженности у собственника жилого помещения задолженность может быть взыскана в судебном порядке. Помимо задолженности с Вас будет взыскана госпошлина и иные судебные расходы.
  Так же в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности превышающей 6 ежемесячных размеров платы.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. 
  В случае наличия задолженности у нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п.1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственник (администрация) имеет право расторгнуть договор социального найма, а так же в соответствии со ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке.
  В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности превышающей 6 ежемесячных размеров платы.
В соответствии со ст.93 ЖК РФ и решением городского совета «О положении о порядке управления и распоряжения жилищным фондом, находящимся в собственности муниципального образования г.Новосибирска» №94 от 28.09.2005г. служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ.
Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Служебные жилые помещения предоставляются на основании решения главы администрации района. Основанием для вселения в служебное помещение является договор найма служебного жилого помещения, который заключается главой администрации района с нанимателем в течение 10 дней с момента принятия решения о предоставлении служебного жилого помещения. Договор найма служебного помещения заключается на период трудовых отношений либо нахождения на выборной должности, прохождения службы. Прекращение трудовых отношений, пребывания на выборной должности, увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.


Оплата собственниками земельного налога

 С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, сформированный земельный участок в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 Жилищного кодекса РФ).
Поэтому, став собственниками земельных участков, граждане в соответствии с Налоговым кодексом РФ стали плательщиками земельного налога.
Величина налога определяется умножением ставки налога и налоговой базы, в качестве которой выступает кадастровая стоимость земельного участка, размер которой зависит от площади участка, его месторасположения и функционального использования, налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Поэтому сумма, которую придется платить собственнику квартиры, будет зависеть от того, какова доля его квартиры в общей площади многоквартирного дома.
Согласно закону РФ «О налогах на имущество физических лиц» налогом на имущество физических лиц облагаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения сооружения, помещения. Следовательно, собственники таких объектов недвижимости обязаны уплачивать налог на имущество


 Взаимоотношения собственников жилых и нежилых помещений


В соответствии с ч.1 ст.209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник также несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Ст.30 ЖК РФ устанавливает права и обязанности собственников жилого помещения такие как: право владения, пользования и распоряжения жилым помещением, обязанность по содержанию данного жилого помещения. Иными словами собственники жилых и нежилых помещений пользуются равными правами и несут обязанности в соответствии с действующим законодательством.